Dación en pago vs Ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria tiene a la dación en pago como una alternativa, consistente en entregar la vivienda como donación por la deuda de la hipoteca. No es una obligación de los bancos el ofrecer la dación en pago.


Es Europa no tienen tan arraigada la costumbre de comprar un piso o una vivienda como en España, viven mucho más de alquiler, pero los españoles optamos la gran mayoría por la compra de vivienda y es cuando nos vemos inmersos en el préstamo hipotecario por muchos, muchos años y ligados a la entidad bancaria que nos lo concede. Pero... ¿y si la economía familiar cambia y no se pueden afrontar los pagos de la hipoteca? La dación en pago podría ser una solución de algunos bancos.

Definición de "Dación en pago hipotecaria": es la entrega del inmueble a la entidad bancaria con la que se tiene el préstamo hipotecario para saldar la deuda que falta por pagar, dando lugar a la cancelación de la deuda y responsabilidades personales que el deudor y terceras personas habían adquirido con la entidad. Si el propietario entrega la vivienda al banco en caso de no poder pagar la deuda, de esta manera ya no le deberá nada a la entidad, no obstante, hay que tener en cuenta que no sólo se pierde la casa, sino que también se pierde lo que se haya ido pagando hasta el momento en que se formalice la dación en pago.
Ejecución hipotecaria: si el deudor no paga las cuotas del préstamo hipotecario, el banco puede intentar vender la vivienda para recuperar el dinero que prestó a su cliente, ahora bien, en este caso, las cuotas impagadas deberán ser de al menos 3 mensualidades.
La protección al deudor hipotecario se ha reforzado a través de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señalando la dación en pago de la vivienda habitual como alternativa a la ejecución hipotecaria, así que si el cliente entrega su casa al banco se libera de la deuda, mientras que con la ejecución hipotecaria, el deudor se siente mucho más desamparado y perjudicado porque si el precio de venta de la vivienda no es suficiente para cubrir la deuda, el hipotecado la pierde, pero además continuará teniendo una deuda con el banco.

Hoy en día, por Ley, es posible que ambas partes, cliente y banco, tengan la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca que, si el deudor no puede hacer frente a los pagos del préstamo hipotecario, el banco se quedará sólo con los bienes hipotecados del cliente, no como hace tiempo, que el banco se quedaba con todos sus bienes, presentes y futuros. Ahora bien, no es muy frecuente que los bancos incluyan la dación en pago en sus préstamos hipotecarios, algunos de ellos alegando que aunque se "nombra" en la Ley Hipotecaria, por ahora, no dispone de regulación propia. Por tanto, hoy día, son los bancos los que voluntariamente ofrecerán esta opción a sus clientes.

El Consejo de Ministros aprobó en 2012 el Real Decreto-ley Las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recurso se aprobó en 2012 en el Consejo de Ministros y de ahí salió el Real Decreto-ley que dispone en su anexo el Código de Buenas Prácticas Bancarias al que libremente se adhirieron algunos bancos. La norma marca los requisitos que deben reunir los usuarios para poder acogerse a la dación en pago y los requisitos serán estar en el "umbral de exclusión".

Como no todos los bancos contemplan la dación en pago, recomendamos que antes de elegir hipoteca, se estudien bien todas las posibilidades y si es necesario se busque asesoramiento profesional, para que en caso de tener que que desprenderse de la deuda por no poder afrontarla, se haga de la mejor manera posible. Si un banco se acoge al Código de Buenas Prácticas Bancarias es un indicador de que en caso de que el cliente necesite acogerse a la dación en pago, cumpliendo los requisitos necesarios, el banco no le pondrá pegas.

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