GUIA HIPOTECARIA.

(Parte Primera)

Indice
1. Introducción
2. ¿Piensa comprar un vivienda- ¿Cuál es la mejor formula de
Ahorro-
3. ¿Qué debemos saber antes de comprar una vivienda-
a. Lo primero de todo conviene NO PRECIPITARSE.
b. Aspectos básicos que afectarán posteriormente a su calidad de
vida
-- Localización de la vivienda
-- Características
-- Calidades
c. ¿Cuánto me cuesta todo-
d. ¿Qué hay que hacer antes de dar el primer paso-
-- ¿Qué tipo de información legal es conveniente verificar-
4. ¿Le convence la vivienda-... pues adelante.
a. ¿Qué pasos debo seguir para formalizar la compra-
-- Señal, arras
-- Opción de compra
-- Contrato
b. La decisión de financiación
-- El préstamo hipotecario
-- ¿Qué son los índices de referencia-
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c. ¿Qué documentación tiene que aportar a su Caja o Banco a la
hora de solicitar un préstamo hipotecario-
d. ¿Qué seguros se deben contratar-
e. Formalización de las escrituras de compra-venta y del préstamo
hipotecario
5. Ventajas Fiscales de la compra de una Vivienda.
a. Exención por reinversión en vivienda habitual
ANEXOS
I. Diccionario palabras clave
II. Actos Jurídicos Documentados
III. Transmisiones Patrimoniales Onerosas
GUIA HIPOTECARIA
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1 Introducción
La decisión de compra de una vivienda es probablemente una de las
decisiones de inversión mas importantes, por lo que es un proceso que
requiere grandes dosis de reflexión y paciencia. Se trata de una operación
que, en muchos casos, se realiza una única vez en la vida, debido a dos
factores principalmente: el importante esfuerzo económico y la duración de
la operación.
Por ello, una de las primeras “reglas de oro” a la hora de adquirir una
vivienda es la de no “NO PRECIPITARSE” y realizar un análisis previo
sobre el producto inmobiliario que queremos y que vendrá condicionado por
toda una serie de factores que deberá ir comprobando.
Para ayudarle en esta importante decisión, le ofrecemos esta guía, la cual
pretende ser el primer paso para la adquisición de su vivienda.
2 ¿Piensa comprar una vivienda- ¿Cuál es la
mejor formula de ahorro-
Desde el momento en que se empieza a pensar en la adquisición de una
vivienda, es fundamental analizar cómo financiar la misma. Actualmente la
mejor opción es abrir una CUENTA VIVIENDA.
En principio es una cuenta que tiene un funcionamiento similar al de una
cuenta corriente o una libreta de ahorro; la única diferencia es que con esta
cuenta podrá conseguir, además de una remuneración para sus ahorros,
desgravar las cantidades aportadas a cuenta y diseñar el reparto de dicha
desgravación entre varios ejercicios.
La única limitación es que los fondos sólo pueden tener un destino: primera
adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual y que la inversión debe
realizarse en los plazos máximos recogidos por Ley (actualmente 4 años), ya
que en el caso contrario deberá devolver las desgravaciones obtenidas.
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¿Qué obras considera la Ley como rehabilitación de vivienda-
Las obras en las viviendas que cumplan cualquiera de los siguientes
requisitos:
1. Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación
protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los
términos previstos en el Real Decreto 801/2005.
2. Las obras que tengan por objeto la reconstrucción de la
vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las
estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que
el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del
25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado
ésta durante los dos años anteriores a la rehabilitación o, en
otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el
momento de su rehabilitación.
¿Cuánto se podrá deducir en la declaración de la Renta-
El aportante podrá deducir en su declaración del IRPF el 15% de las
cantidades que se depositen en la cuenta vivienda, con un máximo de
9.015 euros anuales (que supondría una deducción de 1.352,25 euros en
cuota) siempre que dicha cuenta tenga el destino descrito anteriormente. No
obstante, se perderá el derecho a la deducción en 3 supuestos:
a) Disposición de cantidades:
Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas
en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera
adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de
disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas
son las primeras depositadas.
b) Falta de cumplimiento en plazo:
Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue
abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la
vivienda. (Navarra: 8 años, Vizcaya, Guipúzcoa y Álava: 6 años)
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c) Vivienda no habitual:
Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda
no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la
deducción por ese concepto (HABITUAL).
En el caso de que se pierda el derecho a la deducción por encontrarse en
alguno de estos supuestos, se deberán devolver las cantidades
indebidamente deducidas, realizando una declaración-liquidación
complementaria, con inclusión de los intereses de demora.
3 ¿Qué debemos saber antes de comprar una
vivienda-
a. Lo primero de todo conviene NO PRECIPITARSE.
Si se ha planteado adquirir una vivienda, ha visto alguna que le gusta pero
no está seguro de que se ajusta a sus necesidades, la primera sugerencia es
NO SE PRECIPITE, porque la compra de una vivienda es seguramente la
inversión más importante de su vida, debe elegir bien y eso requiere tomarse
el tiempo necesario para buscar la casa que mejor se adapte a sus
necesidades.
A la hora de escoger una vivienda hay que tener en cuenta estos aspectos
básicos que sin duda afectaran posteriormente a su calidad de vida...
b. Aspectos básicos que afectarán posteriormente a su calidad
de vida
-- Localización de la vivienda:
Es el primer factor que determinará nuestra decisión final. Deberemos
comprobar si el inmueble se adapta a nuestras necesidades en aspectos
como ruido, contaminación, comunicación, si dispone de transporte público,
si existen servicios imprescindibles como colegios, centros sanitarios,
comercios, mercados, lugares de ocio o aparcamiento.
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-- Características:
Tamaño, distribución, diseño, orientación, elementos comunes: debe realizar
un estudio minucioso de la adecuación de la vivienda a sus necesidades
actuales y futuras.
En primer lugar hay que tener presente la superficie útil a la hora de
comprar, ya que el precio de una vivienda es proporcional a sus metros
cuadrados, pero hay que tener en cuenta que estos pueden expresarse de
distintos modos: en general se habla de superficie construida (que incluye
los muros y zonas comunes) y no de superficie útil (la que realmente hay
en el interior).
A modo de ayuda recuerde que:
Superficie útil = m2 de la vivienda + balcones (*) – paredes
Superficie construida = m2 de la vivienda + balcones (*) + paredes
Superficie computable = Superficie construida + parte proporcional
zonas comunitarias en copropiedad.
(*) La superficie de los balcones o terrazas cubiertas por tejadillos o cobertizos se incluirán
cuando se encuentren limitadas lateralmente por paredes, en caso contrario, se computará
tan solo el 50% de la superficie de las mismas.
En segundo lugar es recomendable analizar la distribución y diseño de la
vivienda, si el número de habitaciones y baños se adaptan a sus
necesidades, la disposición de puertas y ventanas en cada estancia, etc.
-- Calidades:
Otro de los factores determinantes que influyen en el precio de una vivienda
es la calidad de los materiales que se han utilizado en la construcción de la
misma, de ello dependerá su seguridad, solidez y calidad. Por ello es
necesario que verifique los siguientes aspectos:
-- Puntos clave de la estructura:
Calidad de la construcción, solidez, aislamiento térmico y acústico. Es
importante comprobar si hay grietas o humedades en la vivienda.
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-- Circuito de agua:
Compruebe si los grifos no pierden caudal de agua, al abrirse
simultáneamente.
-- La instalación del gas:
¿La vivienda tiene instalado gas natural, gas ciudad o butano, cumple
con la normativa oficial-
-- Electricidad:
¿Todo funciona correctamente-. Asegúrese de que tienen toma de
tierra.
-- Calefacción:
Es importante saber si dispone de calefacción, si es individual o
central.
c. ¿Cuánto me cuesta todo-
De momento tenga presente que para hacer bien los cálculos tiene que tener
en cuenta dos aspectos importantes.
Uno es que para cubrir todos los gastos se necesita en torno a un 10% del
precio de la vivienda. La mayor parte corresponde a los impuestos ligados
tanto a la operación de compra-venta como al préstamo hipotecario.
En líneas generales, los gastos e impuestos de la compra-venta son:
Gastos de notario:
Se desglosan en:
Gastos de otorgamiento de la escritura del préstamo
hipotecario. La base imponible es la denominada
“responsabilidad hipotecaria” que es aproximadamente 1,5
veces el capital. Sobre esta base se aplica un porcentaje de
tarifa, establecido legalmente.
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Gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa.
Coste de los folios utilizados y de las copias
expedidas.
Gastos del Registro de la Propiedad:
Se generan cuando se inscribe la hipoteca en el Registro de la
Propiedad.
Gastos de gestoría y de tramitación:
Son los gastos que se generan cuando se tramita la escritura del
préstamo ante Hacienda para la liquidación de impuestos y la
inscripción en el Registro de la Propiedad.
Gastos de Tasación:
Importe que hay que abonar a la empresa de tasación, que realiza
el dictamen sobre el valor certificado del inmueble.
Impuestos:
Impuesto sobre el valor añadido (IVA):
7% aplicable a viviendas nuevas (primeras entregas de
viviendas por parte del promotor) que se calcula sobre el
precio de la vivienda (importe que consta en la escritura).
4% en los casos de viviendas calificadas
administrativamente de protección oficial de régimen
especial o de promoción pública que también se efectúen
por el promotor.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO):
6% con carácter general, en el caso de segundas y
posteriores transmisiones de viviendas realizadas por un
particular; las comunidades autónomas podrán determinar
un tipo impositivo diferente. (Para más información Ver
Anexo II)
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Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
-- Compraventa:
- Si la entrega está sujeta a IVA, por el hecho de formalizar la
escritura pública de compraventa, debe pagarse el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La base
imponible esta constituida por el precio que consta en la
escritura.
- Si la entrega está sujeta a TPO, no está sujeta a AJD.
-- Préstamo hipotecario:
En el caso de formalización de una escritura pública de
préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, estará
sujeta a AJD, calculándose el impuesto sobre la responsabilidad
hipotecaria que es del orden de 1,5 veces el capital del
préstamo.
Actualmente, el tipo de gravamen aplicable será el que
determine cada comunidad autónoma; a falta de regulación
específica, se aplicará el 0,5%. (Para mas información ver
Anexo III).
COMPRAVENTA ITP NO AJD
COMPRAVENTA IVA SÍ AJD
PRÉSTAMO ------ SÍ AJD (1,5 veces capital prestado)
Seguro de daños de la vivienda:
La ley reguladora del mercado hipotecario, obliga al titular de un
Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios ( o de
daños) sobre la vivienda a hipotecar. También es recomendable,
aunque no obligatorio, contratar un Seguro de Amortización del
Préstamo, que cubra, en caso de fallecimiento de su titular/es, el
capital pendiente de pago.
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d. ¿Qué hay que hacer antes de dar el primer paso-
Es necesario informarse de todos los aspectos legales de la operación
acudiendo a los organismos e institucionales que pueden prestarla, tales
como la Cámara de la Propiedad Urbana y, especialmente, el Registro de la
Propiedad y la notaría.
¿Qué tipo de información legal es conveniente verificar-
Antes de comprar una vivienda debe asegurarse de que está al
corriente del pago de los impuestos y, por supuesto, libre de
cualquier tipo de tasa o gravamen como hipotecas, censos,
embargos judiciales, etc. Esta información se la facilitarán en el
Registro de la Propiedad. También es conveniente solicitar al
administrador o a la comunidad de propietarios el certificado que
acredita que está al corriente de los pagos a la comunidad, puesto
que en caso negativo, los gastos del último año y los del año en
curso revertirán sobre el comprador.
También es recomendable que se informe sobre si el inmueble
esta afectado por algún plan urbanístico o ha sido declarado en
ruina. Para obtener esta información deberá acudir a su
Ayuntamiento, en el que le expedirán un certificado, en el que
consta la situación urbanística del inmueble.
En definitiva estos son los documentos que se deben revisar antes
de formalizar la compra de su vivienda:
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Si la vivienda que se desea adquirir está gravada con una hipoteca en
la cual no se desea subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor
deberá cancelarla económica y registralmente antes de firmar las
escrituras o en el momento de la firma (si no fuesen anuladas, el
comprador se hace cargo de los gastos).
4 ¿Le convence la vivienda- ... pues adelante.
a. ¿Qué pasos debo seguir para formalizar la compra-
Una vez hechas las comprobaciones oportunas, usted está en condiciones de
dar una señal como garantía de su compromiso.
Viviendas nuevas o adquiridas
directamente al promotor
ANTES DE FORMALIZAR LA ESCRITURA
-- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro
Mercantil
-- Planos de la situación del inmueble y de la vivienda
-- Descripción de la vivienda (superficie útil del edificio, servicios y suministros, zonas
comunes, medidas de seguridad...)
-- Memoria de calidades
-- Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
-- Contrato (con las condiciones generales y especiales)
-- Justificante del promotor de que posee un aval bancario por el importe de las
cantidades que se van a depositar durante el periodo de construcción de la vivienda.
EN EL MOMENTO DE ESCRITURAR LA COMPRAVENTA
-- Licencia primera ocupación que acredite que las obras se han ejecutado de acuerdo a
las condiciones exigidas en la licencia de obra o de edificación
-- Cedula de habitabilidad que acredita la aptitud de un inmueble para ser destinado a
vivienda por cumplir los requisitos de seguridad para suministro y servicios
-- Datos de la subrogación de la hipoteca (si procede)
-- Estatutos y normas de la Comunidad, así como sus contratos de servicios y suministros
(si procede)
-- Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación.
Viviendas de segunda mano
-- Títulos de propiedad del transmitiente (escritura, etc.)
-- Último recibo anual del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, también conocido como
“contribución urbana”)
-- Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al
corriente del pago de los gastos de la comunidad
-- Titularidad y estado de cargas de la vivienda
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-- SEÑAL O ARRAS:
Es una cantidad de dinero que no llega al precio total y que usted
entrega al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un
plazo determinado.
Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el
comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento
dado. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la
operación, éste deberá devolver el doble de la señal. Si el que decide
paralizar la operación es el comprador, lo normal es que éste pierda la
señal anticipada.
-- LA OPCIÓN DE COMPRA
El mecanismo es similar al de la señal. Conviene pactar de antemano
si el dinero entregado por el comprador en concepto de opción de
compra se incorporará o no al precio final en caso de que la operación
de compra-venta se lleve a cabo.
Si después del plazo fijado usted no compra la vivienda, el vendedor
puede retener la cantidad entregada si lo acordaron previamente de
este modo.
La aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través
de lo contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta
previamente una de las partes.
-- CONTRATO
Es un trámite usual en la compraventa de vivienda, tanto en el caso
de viviendas de segunda mano como de viviendas nuevas.
Normalmente, en el caso de estas últimas, la empresa inmobiliaria o
urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato
estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.
Antes de estampar su firma en el contrato lea con detenimiento todas
las cláusulas y, en especial, las que especifican quién se hará cargo de
cualquier gasto o impuesto que acarree la operación. Si tiene dudas,
solicite el asesoramiento de un abogado o profesional experto en
transacciones inmobiliarias.
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Tenga en cuenta que la Ley General de Defensa de los Consumidores y
Usuarios protege sus derechos y establece, con carácter general, qué
requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este
tipo de contratos.
b. La decisión de financiación.
Una vez tomada la decisión sobre el inmueble que deseamos adquirir, que
hemos tomado las debidas cautelas para tener total seguridad jurídica en la
inversión que vamos a efectuar y que conocemos la cifra de referencia del
coste de la vivienda comienza una nueva etapa en el proceso de la compra:
la obtención de la financiación necesaria en el caso de que se precise.
El préstamo hipotecario.
Es el que le concede Caja o Bancoy el que le permite hacer suya la
vivienda deseada.
Su principal característica es que además de la garantía personal, el
inmueble queda afectado como garantía para el pago del préstamo.
Pero, precisamente este hecho es lo que hacer posible que los
préstamos hipotecarios tengan tipos de interés más baratos que otras
modalidades de préstamos con menor garantía. La importancia de la
inversión también hace que el plazo sea más largo para la mayor
facilidad del pago.
Para conocer exactamente el importe del préstamo que podrá solicitar,
tendrá que tener en cuenta los siguientes aspectos:
-- El valor de tasación de la vivienda: podrá conocer cuál es
el valor del inmueble que va a adquirir realizando una tasación
del mismo, tasación que realizará una sociedad independiente
reconocida o los tasadores de la entidad que le concederá el
préstamo. Esta valoración le permitirá saber con mayor
seguridad si el inmueble que adquiere se ajusta a los valores
del mercado. Las entidades financieras conceden, con carácter
habitual, como importe máximo del préstamo hipotecario el
80% del valor de la tasación.
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Es importante que recuerde que los gastos de tasación correrán
a su cargo, con independencia de que la operación llegue a
formalizarse.
-- Otro de los factores que lógicamente condiciona el importe del
préstamo que usted podrá solicitar son sus ingresos. Como
regla general, le recomendamos que, como máximo, se destine
un 30% ó 35% de sus ingresos mensuales a hacer frente a la
cuota del préstamo.
Tipos de préstamos hipotecarios:
La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia y variada, para
mayor información sobre la modalidad de préstamo que su Caja o Banco
le puede ofrecer, acérquese a su oficina mas cercana.
No obstante, pese a la multitud de nombres comerciales diferentes, se
pueden distinguir cuatro tipos básicos de préstamos existentes en el
mercado:
Préstamo Hipotecario a interés fijo:
El tipo de interés permanece inalterable durante toda la vida
del préstamo, es decir, la cuota a pagar se mantiene constante.
Esto da cierta seguridad, si los tipos de interés suben, no se
verá afectado, pero también tiene un inconveniente, si los tipos
de interés bajan no podrá beneficiarse.
Otra característica de este tipo de préstamos es que suelen
tener un plazo más ajustado (de 12 a 15 años generalmente) y
la comisión por cancelación anticipada es mayor. Es importante
recordar este hecho si tiene pensado destinar parte de los
ahorros futuros a reducir el importe del préstamo o el plazo.
Préstamo Hipotecario a interés variable:
Es un préstamo en el que para el primer año (o para el primer
periodo) se acuerda un tipo de interés. Para los años restantes,
se va modificando según el índice de referencia acordado en el
contrato, añadiéndole un diferencial que varía en función de las
condiciones del mismo.
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Su principal ventaja es que permite beneficiarse de las rebajas
de los tipos aunque, lógicamente, también recogen las subidas.
Este tipo de préstamo se caracteriza porque su plazo de
amortización es mayor, puede llegar a 25 ó 30 años, y la
comisión por amortización anticipada es menor que en caso de
interés fijo.
Préstamo Hipotecario a interés mixto:
Son aquellos en los que se combina un período en el que el
interés permanece fijo, dos, tres o más años, y otro en el que
éste es variable y se va ajustando al mercado. Combinan las
ventajas e inconvenientes de los préstamos fijos y los variables
aunque, al acortar dos periodos diferentes los riegos quedan
más diluidos. El plazo de amortización y las comisiones por
cancelación anticipada suelen ser parecidos a las variables.
Préstamo Hipotecario de cuota fija:
Son préstamos a interés variable pero se asemejan a los
préstamos a tipo fijo en la medida en que el cliente paga
siempre la misma cuota al margen de la evolución de los tipos
de interés. La diferencia es que si los tipos suben, en lugar de
pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y si bajan,
se acorta.
Su principal inconveniente es la incertidumbre, ya que se
desconoce el plazo de duración del préstamo, siendo su
principal ventaja la seguridad de que la cuota no va a variar
durante la vida de la operación.
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TIPO DE
CREDITO
CARACTERÍSTICAS VENTAJAS INCOVENIENTES
FIJO El interés permanece
constante
Si los tipos suben, no se
altera la cuota.
No puede beneficiarse de los
descensos de los tipos
VARIABLE El interés varía
periódicamente.
Permite beneficiarse de la
bajada de tipos.
Lo mismo que recoge las
bajadas, recoge las subidas.
MIXTO Combina un periodo
de tipo fijo con otro
variable.
Tiene un periodo más estable
al principio.
Riesgo de que, en el periodo
de interés fijo, los tipos bajen
en el mercado y usted no
pueda beneficiarse en ese
momento.
CUOTA FIJA Siempre paga lo
mismo. Si los tipos
suben o bajan lo que
varía es el plazo.
La cuota no variará nunca ni
un Euro.
Incertidumbre sobre el plazo
de amortización.
¿Qué son los índices de referencia-
Los índices de referencia son un elemento muy importante y requieren
más atención de la que normalmente se les prestan.
Son tipos que se emplean como referencia a la hora de revisar los
préstamos a tipo variable, a la hora de actualizar el tipo de interés.
Declarados como oficiales por el Banco de España, existen los
siguientes tipos de referencia:
-- Índice de Bancos:
Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de
tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la
adquisición de vivienda libre y está expresado en Tasa Anual
Equivalente (TAE). Es, por tanto, una media de los contratos de
préstamos hipotecarios que en ese momento se han formalizado en el
mercado y que el Banco de España ha calculado con los datos que le
remiten las entidades.
-- Índice de Cajas:
Es exactamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso,
recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios
formalizados en las Cajas de Ahorro. También está expresado en TAE.
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-- Tipo medio del conjunto de las entidades de crédito:
Este índice engloba los dos anteriores y, por eso, recoge una media
mucho más amplia.
-- Indicador de la CECA de los tipos de activo:
Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE)
aplicados por las Cajas de Ahorro tanto a los préstamos hipotecarios
como a los préstamos personales.
-- Tipo interbancario a un año (EURIBOR):
Promedio del precio o tipo de interés al que los bancos y cajas se
prestan dinero en el mercado monetario europeo. No se trata del tipo
de un día concreto sino de la media de todas las operaciones del mes
ponderadas por los volúmenes de la operación. Es decir, que los
altibajos de un día u otro quedan diluidos en la media mensual que
elabora el Banco de España.
-- Rentabilidad interna de la deuda pública:
Es un índice muy poco utilizado. Se calcula sobre la rentabilidad media
a la que se negocian los bonos del Tesoro entre dos y seis años de
plazo.
c. ¿Qué documentación tiene que aportar a su Caja o Bancoa la
hora de solicitar un préstamo hipotecario-
Su Caja o Banco , con carácter general, le pedirá una serie de
documentos de carácter personal y ligados a la inversión que vamos a
realizar para formalizar el préstamo hipotecario, no obstante, esta
documentación puede variar según las circunstancias personales del
solicitante, por ello, para mayor información no dude en acudir a su
oficina de Caja o Banco .
-- Información personal:
Personas físicas:
-- Fotocopia del DNI/NIF o Tarjeta de residencia, y si está
casado, se deberá informar sobre el régimen económico
matrimonial.
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Personas jurídicas:
-- Fotocopia de la Código de Identificación Fiscal.
-- Primeras copias o fotocopias autenticadas de las Escrituras
de Constitución de la Sociedad, Estatutos y Poderes.
-- Información económica (justificación de ingresos):
-- Trabajador por cuenta ajena:
-- Fotocopia de las tres últimas nóminas
-- Fotocopia de las hojas resumen de las
declaraciones del Impuesto sobre la Renta y
del Impuesto sobre el patrimonio (en el caso
de que se haya presentado Declaración de
Patrimonio).
-- Trabajador por cuenta propia:
-- Justificación de ingresos y últimos pagos
fraccionados de IRPF e IVA
-- Fotocopia de las hojas resumen de las
declaraciones del Impuesto sobre la Renta y
del Impuesto sobre el patrimonio (en el caso
de que se haya presentado Declaración de
Patrimonio).
-- Información sobre el bien a hipotecar:
o Compra de particular a particular: fotocopia de la
escritura de compraventa y copia del contrato privado de
compra-venta.
o Compra a un promotor: fotocopia de la escritura del
contrato de compraventa.
o Si lo que quiere es construir su propia vivienda: escritura
de la propiedad del solar y la licencia y proyecto de obra.
Caja o Bancocon la documentación aportada realizará un estudio con las
condiciones financieras de su Préstamo Hipotecario.
GUIA HIPOTECARIA
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d. ¿Qué seguros se deben contratar-
En el mismo acto de firma de nuestra escritura de compraventa y de
firma del correspondiente préstamo hipotecario, es obligatorio por ley la
contratación de un seguro de incendios (daños) que cubra el valor del
inmueble. No obstante, le recomendamos la contratación de seguros
adicionales que, además de asegurar el continente o la estructura de la
vivienda le cubran de otras contingencias.
Básicamente estos seguros son:
-- Seguro del Hogar RuralCompacto: Seguro de tipo
Multirriesgo, mediante el cual, a través de un sistema de
multigarantías, se le garantizara la estabilidad y la seguridad
económica de usted como titular del seguro y de su familia, así
como su patrimonio personal, creando bienestar económico
ante posibles problemas causados por contingencias
imprevistas que afecten negativamente a sus bienes y/o su
vivienda.
-- Seguro de Vida RuralProtección: Seguro de Vida-Riesgo
destinado a compensar el perjuicio económico que pudiera
causar el fallecimiento o la invalidez por cualquier causa.
-- Seguro Temporal de Amortización del Prestamos
RuralTap: Seguro que tiene como fin compensar el quebranto
económico que pudiese causar a sus herederos, en caso de
producirse el fallecimiento y/o invalidez del Asegurado durante
la vigencia del préstamo, mediante el pago de la deuda
pendiente.
-- Seguro del Titulo de Propiedad:
Este seguro actúa cuando el asegurado sufre un perjuicio
económico por estos motivos:
1. Por desconocimiento de que su Titulo de Propiedad y/o
el derecho de propiedad sobre su Bien Inmueble no se
otorgó y/o adquirió libre de derechos de terceros y/o
libre de defectos de la Escritura de Propiedad o del
derecho de propiedad del Bien Inmueble. Por ejemplo,
GUIA HIPOTECARIA
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cuando un cónyuge vende su vivienda sin el
consentimiento del otro. En este caso el comprador
tendrá perjudicado el derecho de uso y disfrute de su
vivienda. Cuando se adquiere un vivienda estando el
vendedor incapacitado legalmente (minoría de edad,
incapacidad mental, vejez, etc.) o judicialmente.
2. Y/o porque se haya producido, contra su Titulo de
Propiedad, y/o contra su derecho de propiedad alguna
demanda o reclamación. Por ejemplo, la terraza que
formaba parte de la vivienda, es en realidad de la
comunidad, habiéndose pagado por algo que ahora,
resulta ser de la comunidad de vecinos,...
Deberá informarse de las ventajas y garantías que incorpora cada una de
las modalidades de seguro, del coste del mismo (ya que las primas varían
en función de las contingencias que quiera asegurar, del valor de los
bienes, la edad del asegurado, el plazo, etc.)
e. Formalización de las escrituras de compra-venta y del
préstamo hipotecario
Una vez llegado a este punto llega el momento de la formalización de las
escrituras. Después de firmar la escritura pública usted será
PROPIETARIO. Debe firmarse ante un Notario, que de fe de la
operación, y es inscribible en el Registro de la Propiedad.
Para poder dar este paso es necesario aportar una documentación
complementaria:
-- titulo de propiedad del vendedor,
-- último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y
condiciones de la compra-venta, que lo habitual es que sean las
mismas del contrato privado si lo hubiere.
Normalmente, en un solo acto y ante la presencia del notario, se
formalizará tanto la escritura de compra-venta de la vivienda como la del
GUIA HIPOTECARIA
22
préstamo hipotecario. Compruebe que ésta última recoge todos y cada
uno de los aspectos a los que usted dio el visto bueno en la oferta
vinculante.
5 Ventajas Fiscales de la compra de un Vivienda
Tanto la compra de su vivienda como el préstamo hipotecario pueden
incorporar una serie de beneficios fiscales que hay que tener en cuenta,
ya que le permitirán reducir la cantidad a pagar a Hacienda por el
Impuesto de la Renta, y en algunos casos, incluso convertirán su
declaración positiva en negativa con derecho a devolución. En todo caso
hay una condición: la vivienda debe ser su residencia habitual.
Cuando se hubiera adquirido una vivienda habitual habiendo disfrutado
de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores,
no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la
nueva en tanto que las cantidades invertidas en la nueva no superen las
invertidas en las anteriores, en la medida que hubiesen sido objeto de
deducción. (Esto mismo sucede en el supuesto de las aportaciones
realizadas a las cuentas ahorro vivienda).
Se podrá deducir un porcentaje de las cantidades satisfechas para la
adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. Este porcentaje está
formado por un tramo estatal y un tramo autonómico, que se distribuyen
de la siguiente forma:
La cantidad sobre la que se aplica el porcentaje de deducción está
constituida por las cantidades satisfechas para la construcción,
adquisición, ampliación o rehabilitación de la vivienda (incluidos los
gastos que hayan corrido a su cargo: notario, registro, gestoría, gastos
financieros...). Esta base de deducción tiene un límite máximo de 9.015
euros.
TRAMO ESTATAL TRAMO AUTONOMICO TOTAL
10,05% 4,95% 15%
GUIA HIPOTECARIA
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Tras la reforma legal para el ejercicio 2007, hay que tener en cuenta que
si la hipoteca fue constituida antes del 20 de enero de 2006, tendrá
derecho a una compensación fiscal, que se determinarán anualmente por
la Ley de Presupuestos.
-- Si se utiliza financiación ajena para adquirir o
rehabilitar la vivienda habitual:
Determinadas comunidades autónomas (Andalucía, Asturias, Cataluña,
Extremadura, Islas Baleares, La Rioja, Murcia y Valencia) han hecho uso
de su capacidad normativa en 2 sentidos:
Modificando (aumentando o disminuyendo) los porcentajes del tramo
autonómico de la deducción por adquisición de vivienda habitual.
Estableciendo deducciones propias adicionales por la adquisición de
vivienda habitual sobre la parte autonómica de la cuota íntegra.
-- Especialidades territorios forales:
-- Comunidad Foral Navarra:
-- Tipos de deducción:
-- General:
-- 15 % de las cantidades satisfechas en el ejercicio por
la adquisición o rehabilitación de la vivienda que
constituya o vaya a constituir la residencia habitual
en territorio español del sujeto pasivo.
-- Especiales:
-- Unidades familiares en las que estén integrados dos
o más hijos: 18 %
-- Familias numerosas a 31 de diciembre: 30%
GUIA HIPOTECARIA
24
-- Base deducción:
-- Cantidad máxima anual: 9.015,18 euros anuales. En
el supuesto de tributación conjunta la base será de
21.035 euros.
-- Constituida por las cantidades satisfechas para la
adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos
los gastos originados que hayan corrido a cargo del
adquirente, y, en el caso de financiación ajena, la
amortización, los intereses y demás gastos derivados
de la misma.
-- Cantidad máxima para el conjunto de los períodos
impositivos del sujeto pasivo 90.150 euros. En el
supuesto de tributación conjunta la base será de
210.350 euros. Este límite no se aplica en el territorio
común.
-- Comunidad Autónoma País Vasco: Vizcaya, Guipúzcoa y Álava:
-- Tipos de deducción:
-- En concepto de inversión:
-- General:
-- 15 % a las cantidades invertidas en el ejercicio,
incluidos los gastos originados que hayan corrido a
su cargo.
-- Especiales:
-- 25%, cuando el contribuyente tenga una edad
inferior a 35 años y además su base imponible,
reducida por pensiones compensatorias y
anualidades por alimentos, no supere la cantidad
27.045,54 euros en Vizcaya o 30.000 euros en Álava
y Guipúzcoa, o cuando el contribuyente tenga familia
numerosa.
GUIA HIPOTECARIA
25
-- Cuando se adquiera una vivienda habitual, habiendo
disfrutado de deducción en concepto de inversión por
otra u otras viviendas habituales será necesario
invertir en ésta más de la cantidad que resulte de
dividir entre 0,15, o en su caso entre 0,25, las
cantidades deducidas por otra u otras viviendas
habituales.
-- En concepto de financiación:
-- General:
-- 20 % a los intereses satisfechos en el ejercicio por la
utilización de capitales ajenos utilizados para la
inversión en la vivienda habitual, que se
correspondan.
-- Especiales:
-- 30%, cuando el contribuyente tenga una edad
inferior a 35 años y además su base imponible,
reducida por pensiones compensatorias y
anualidades por alimentos, no supere la cantidad
27.045,54 euros en Vizcaya o 30.000 euros en Álava
o Guipúzcoa o cuando el contribuyente tenga familia
numerosa.
-- Base deducción:
-- 60% base imponible, reducida por pensiones
compensatorias, anualidades por alimentos,
aportaciones a mutualidades, planes de pensiones y
planes de previsión asegurados; en primer lugar se
aplicará a las cantidades en concepto de inversión y
posteriormente a las cantidades en concepto de
financiación. A estos efectos se aplica en primer lugar
la deducción correspondiente al concepto inversión
(15%).
-- Cantidades deducibles:
-- Cantidad máxima anual: Tipo aplicable* base
deducción.
GUIA HIPOTECARIA
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-- Cantidad máxima para el conjunto de los períodos
impositivos del sujeto pasivo: 30.000 euros en
concepto de inversión.
a. Exención por reinversión en vivienda habitual
Se establece en la ley del IRPF la exención para el supuesto de transmisión
de la vivienda habitual que genere una ganancia patrimonial por diferencia
entre el precio de adquisición y el precio de venta, siempre que el importe
total obtenido por la transmisión (no el importe de la ganancia obtenida) se
reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las siguientes
condiciones :
-- Financiación ajena:
Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente
hubiera utilizado financiación ajena, se considerará,
exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el
resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del
préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el
momento de la transmisión.
Ejemplo:
VALOR ADQUISICIÓN: 100
PRÉSTAMO HIPOTECARIO: 80
VALOR TRANSMISIÓN: 150
¿Cuál es el importe a reinvertir- 150-80= 70
-- Reinversión parcial:
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo
percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de
tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial
obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
GUIA HIPOTECARIA
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-- Período de reinversión:
- El precio de venta (no el importe de la ganancia) deberá
reinvertirse, de una sola vez o sucesivamente, en un período
no superior a dos años, anteriores o posteriores a la
transmisión.
- Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la
enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar
en la declaración del IRPF del ejercicio en el que se obtenga la
ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las
condiciones y plazos señalados.
- Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo
cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio
aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la
reinversión dentro del período impositivo en que se vayan
percibiendo.
En caso de incumplimiento de cualquiera de estas condiciones, la parte de la
ganancia patrimonial correspondiente estará sometida a gravamen, debiendo
imputar el contribuyente la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año
de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con
inclusión de los intereses de demora.
GUIA HIPOTECARIA
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ANEXOS I
DICCIONARIO DE PALABRAS CLAVE
Una de las principales dudas que surgen antes de comprar una vivienda suelen estar a
menudo relacionadas con la complejidad de algunos términos financieros. Con este
diccionario de palabras claves queremos ayudarle a estrenar casa sin ningún tipo de dudas.
A
Amortización
Devolución total o parcial de un préstamo.
Amortización anticipada. Es la devolución total o parcial de un crédito antes de la fecha
pactada. Normalmente, está sujeta a una comisión. Esta comisión varía según el tipo de
interés del préstamo. En general, si el tipo de interés es fijo, la comisión suele ser más
elevada que si el interés es variable.
Aranceles: Comisiones, corretajes u honorarios que se pagan a Notarios, Registradores por
las operaciones en las que intervienen.
Arras. Cantidad de dinero que el futuro comprador entrega al vendedor como garantía de
que comprará la vivienda en un plazo determinado.
Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la cantidad entregada.
Si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que
devolver el doble de esta cantidad a la persona que entregó las arras. Si la operación llega a
buen término, las arras son consideradas como un pago a cuenta. Técnicamente, este tipo
de arras recibe el nombre de “arras penitenciales”.
B
Base Imponible. Es el importe de la renta disponible del contribuyente persona física,
cuantificada por el siguiente orden:
1.- Se determina la renta neta (los rendimientos por la diferencia entre los ingresos
computables y los gastos deducibles, y las ganancias o pérdidas patrimoniales por la
diferencia entre los valores de transmisión y adquisición).
2.- Se aplican las reducciones del rendimiento neto que en su caso correspondan.
3.- Se procede a la integración y compensación de rentas.
4.- Se restan los mínimos personales y familiar.
Base Liquidable. La Base Imponible menos las reducciones establecidas por la ley del IRPF
(rendimientos del trabajo, prolongación de la actividad laboral, movilidad geográfica,
cuidados de hijos, edad, asistencia, discapacidad, aportaciones y contribuciones a sistemas
de previsión social y a planes de pensiones, pensiones compensatorias).
GUIA HIPOTECARIA
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Bonos del Tesoro (Pagaré): Deuda del Estado con vencimiento inferior a 18 meses,
emitida al descuento y al portador.
C
Cadencia. O periodicidad. Frecuencia con que se realiza la modificación del tipo de interés
en los préstamos contratados a tipo variable.
Cancelación anticipada. Es una amortización total y anticipada del préstamo.
Normalmente, está sujeta a una comisión. Esta comisión varía según el tipo de interés del
préstamo. En general, si el tipo de interés es fijo, la comisión suele ser más elevada que si el
interés es variable.
Cancelación registral. Dado que las hipotecas se inscriben en el Registro de la Propiedad
como una carga de la finca, es preciso que al cancelar un préstamo hipotecario se haga
constar y se inscriba este hecho en el Registro de la Propiedad. Para ello es preciso firmar
una escritura de cancelación y liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Esta escritura es la que se inscribirá en el Registro, anulando la carga hipotecaria.
Carencia. Periodo de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no
se amortiza capital.
Cargas. Son limitaciones al dominio de una finca que constan en documento público y se
inscriben en el Registro de la Propiedad. No siempre suponen derechos económicos. Las
hipotecas, los usufructos y las condiciones resolutorias son algunos ejemplos de cargas.
Catastro. Censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas.
Certificado registral. Documento que expide y legitima el Registro de la Propiedad, en el
que se expone la situación de cargas de una finca.
Comisión de apertura. Es un porcentaje sobre el capital prestado o sobre el límite del
préstamo que se paga una única vez al constituir el mismo. Normalmente se pacta un
importe mínimo.
Comisión de subrogación. Es un porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en
caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora.
Contenido. Conjunto de bienes que se hallen dentro de la vivienda, en los locales
dependientes de la misma o en los patios y jardines pertenecientes a dicha vivienda (pero
no en garajes y zonas comunes). Incluye: muebles, ropa, enseres, víveres, antenas
individuales, joyas y electrodomésticos. No incluye vehículos a motor y ciclomotores.
Continente. Conjunto de construcciones principales y accesorias con sus instalaciones,
tanto fijas como aquellas necesarias para la solidez de la vivienda, adorno, higiene o
comodidad.
Artículo adaptado. Fuente: ruralvia

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