Hipoteca puente: ¿qué riesgos tienen?

Las entidades bancarias, bancos y cajas de ahorros, son reacias a la concesión de estos prestamos puente, considerados peligrosos para las dos partes.

En la compraventa de viviendas los creditos puente, también denominados "hipoteca cambio de casa", conceden financiación para una situación transitoria en la que el demandante desea cambiar de piso sin que haya vendido el actual. Antes de la crisis, su demanda fomentó la especulación en un mercado siempre al alza. Hoy, las entidades bancarias son reacias a ofrecer un producto considerado de riesgo para ambas partes. La caída del precio inmobiliario en España impide en ocasiones cumplir lo pactado.
Si el titular no vende dentro del plazo estipulado u obtiene un beneficio menor al previsto, una deuda inesperada le coloca en una situación de riesgo extremo.

Financiación temporal
La hipoteca puente o credito puente consiste en un prestamo bancario concedido como financiacion temporal ante la garantía de un ingreso futuro que permitirá al prestatario cancelar su deuda. 

Este producto va destinado a clientes a quienes se ha concedido una subvención, beneficiarios de una herencia, o que esperan recibir una indemnización o cualquier otro tipo de ingreso. El banco les anticipa el efectivo necesario con una carencia temporal. Es habitual que este tipo de crédito se solicite para adquirir una nueva vivienda, por regla general una compra sobre plano. El cliente hipoteca su propiedad y evita la contratación de un préstamo personal con un tipo de interés más alto, la entidad se compromete a esperar un tiempo determinado para que el cliente venda su casa, reestructure su situación económica y concluya con la firma de una hipoteca tradicional por el montante necesario para cancelar el crédito puente y abonar el coste de la compra del nuevo inmueble.

El importe de esta segunda hipoteca es superior: al realizarse la compra sobre plano, se concede por la cantidad que sumen la entrada exigida y los pagos acordados (por regla general, el 20% o 30% del total de la compra); la segunda hipoteca se realizaría por este importe más el restante necesario hasta pagar el total del precio de la vivienda. En la compra de una casa ya construida, sin embargo, el interesado tiene que abonar el 100% de su coste y solicitar la hipoteca por este importe, a no ser que cuente con efectivo disponible para minorarla. En el supuesto de que una nueva costara 100.000 euros, el interesado debería realizar pagos durante la realización de las obras por un valor de 30.000 euros. Al término de su construcción, abonaría los 70.000 euros restantes, además de los gastos añadidos de notaría e impuestos. Si la entidad financiera hipotecara su propiedad actual por 30.000 euros, podrían darse diversas situaciones, en función del valor final de venta:

Vendiendo la vivienda en propiedad por el mismo precio, 30.000 euros, la hipoteca se cancela y se firma una nueva por 70.000. La hipoteca final será de mayor valor.
Si las circunstancias son favorables y la primera vivienda se vende por 70.000 euros, se cancela la hipoteca, el solicitante abona 40.000 euros y contrae un préstamo por 30.000, es decir, el mismo montante que la hipoteca puente.
En excelentes condiciones, el interesado consigue una venta por una cantidad superior, 80.000 euros, la deuda hipotecaria se cancela, el cliente abona 50.000 euros y su entidad le hipoteca por 20.000. En este último supuesto, se concedería una hipoteca por un valor inferior a la primera.
Riesgo por impagos
La hipoteca puente se solicita cuando el cliente prevé recibir un ingreso relevante, ya que si se plantea la adquisición de una única vivienda terminada, lo habitual es realizar una hipoteca normal en firme. Cuando el usuario confía en la venta de su propiedad para adquirir con su beneficio una nueva, puede conseguir una hipoteca de este tipo, pero con la carencia de uno o dos años a la espera de que se venda la primera. Este crédito se realiza con la garantía de cualquiera de las dos casas, e incluso de las dos, en función de los valores de tasación y del banco. Si el cliente no cumple lo acordado con la entidad, ésta ejecuta la hipoteca: embarga los dos pisos porque figuran como garantía de la deuda contraída. Si en la subasta se consigue cubrir la cantidad que se debe con la venta de una de las dos propiedades, se salva al menos uno de los inmuebles.


Esta práctica es considerada de riesgo por las entidades cuyo interés prioritario no es adquirir propiedades, sino recuperar su efectivo más los intereses. Puede ocurrir que el valor actual de la casa sobre la que se ejecute la hipoteca sea inferior a la deuda contraída por el cliente. En este supuesto, la financiera asume el riesgo:

No recupera su dinero y consigue en propiedad viviendas que han perdido valor, de difícil venta y con la amenaza de que su valor final no cubra la deuda contraída.
El cliente a quien el banco presta un dinero, sale mejor parado. Si no responde a los pagos de su deuda, vuelve al principio: se queda sin propiedad, pero también sin deuda.

El precio de la vivienda se está devaluando
El precio de la vivienda continúa a la baja y sin posibilidad de remonte a la vista. Según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) de la sociedad tasadora Tinsa, la caída superó este año el 20%. Las principales bajadas se dan en la costa mediterránea y en las áreas metropolitanas. Este descenso en picado responde al frenazo en la compraventa inmobiliaria motivado por la restricción de los créditos hipotecarios, la caída del salario medio de las familias y el fuerte aumento del "stock" de casas nuevas sin comprador.

Un informe publicado por el rotativo Financial Times señala que España, junto al Reino Unido y Francia, es uno de los países de la UE donde más descendió el precio de la vivienda de forma brusca durante el primer trimestre del año. La cabecera británica explica que la caída afecta de manera especial a los países con mayor tasa de inmuebles en propiedad, mientras que en Alemania -donde el alquiler gana terreno- los precios bajaron sólo un 0,6%. El análisis concluye que esta situación retrasará la recuperación económica, ya que una reducción de la inversión en construcción, recortará el consumo privado y podría provocar problemas en los bancos por los impagos de hipotecas.

Puede consultar hipotecas puente en un simulador de hipotecas, de esta manera conocerá el importe de su hipoteca nueva y los intereses hipotecas, además le puede servir de comparativa de hipotecas.
fuente:consumer.es

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