No dejarse estafar ni engañar en la hipoteca.

Vamos a desarrollar las diversas posibilidades y características que definen una hipoteca, profundizando un poco en ellas y muy especialmente sobre los aspectos con los que se ha de ser cuidadoso si no queremos llevarnos un desengaño más adelante.

Préstamo hipotecario: Cuesta acostumbrarse a las características que no tuvimos la oportunidad o la suerte de descubrir durante la elección. Y, finalmente, si no te gusta con lo que finalmente te encuentras, o lo soportas con estoicismo o te decides a afrontar el coste de salir de el.

Menos mal que, aunque a veces nos resulte increíble de creer, que las hipotecas suelen finalizarse antes de “que la muerte nos separe”. El éxito de una hipoteca normalmente dependerá de lo bien que hagamos la fase previa. Atarse a la primera opción que se encuentra o no detenerse lo suficiente a pensar como será la vida una vez se ata el futuro al de un préstamo en particular suele estar en la raíz de muchos pesares y desengaños.

¿Qué tipo de hipoteca he de suscribir? ¿Préstamo o crédito? ¿Fijo o variable? ¿Euribor o IRPH?

No existe una prescripción general respecto a lo que denominaríamos la hipoteca ideal. Para cada caso en particular se pueden encontrar opciones en el mercado con características específicas favorables (o desfavorables) que dependerán en gran medida del titular más que del producto en si.

Existe una verdadera obsesión por el tipo de interés, y si bien es cierto que es uno de los factores más relevantes no es ni con mucho el único que se ha de considerar. La posibilidad de poder realizar otras acciones como, por ejemplo, cancelar la hipoteca de forma anticipada con el menor coste posible o inyectar dinero para reducir las cuotas o el plazo puede ser interesante para algunas personas, mientras que para otras es mas interesante el poder contar con la posibilidad de, con el mismo contrato de crédito, incrementando plazo o cuota, poder disponer de dinero adicional para otras finalidades que la vivienda.

Primer paso: definiendo las necesidades

La primera idea que viene a nuestra mente a la hora de pensar en contratar una hipoteca tiene que ver con lo que me van a prestar y en cuanto quedarán las cuotas (y en ese capítulo nos suelen preocupar las primeras y nada más). Sin embargo, eso puede ser en algunos casos como la proverbial punta del iceberg. Veremos a continuación que ese tema debe ocupar, cuanto menos, una segunda posición.

Según cuentan, en el templo de Delfos dedicado al dios Apolo, había una inscripción que rezaba "conócete a ti mismo". El objeto de esta recomendación no era otro que de la necesidad del ser humano de reconocer los límites de su propia naturaleza y de no aspirar a lo que es propio de los dioses. Seguir el ancestral consejo resulta mucho más que recomendable a la hora de empezar a buscar una hipoteca.

Si bien es cierto que en este tema la última palabra la tendrá el banco o caja, es claro que debemos buscar nuestra propia salvaguarda y evitar firmar una hipoteca con la que más adelante nos sintamos incómodos o, incluso, nos arrepintamos de haberla contratado.

El autoconocimiento necesario para buscar la mejor opción, no se refiere tan sólo a las nuestras condiciones actuales sino que ha de considerar también las previsibles en el medio y hasta largo plazo, y consiste básicamente en:

• Nivel real de ingresos disponibles. En general según la actividad y otros factores se puede extrapolar si los ingresos actuales se verán o no superados de forma relevante en el futuro.

• Regularidad de los ingresos en el tiempo, en algunas ocupaciones se presentan períodos estacionales de bajada de ingresos mientras que otras son muy sensibles a vaivenes económicos.

• Existencia de medios (por ejemplo ahorros) para soportar el servicio de la hipoteca durante un período de tiempo sin ingresos o de bajo nivel de los mismos.

• Hábitos de consumo y gasto, intención de futuro endeudamiento (comprar un coche por ejemplo) o planteamientos de ahorro/inversión.

• Potenciales ingresos extraordinarios (herencias, venta de bienes, vencimiento de inversiones, etc.)

• Finalmente, potenciales cambios de perfil familiar que puedan representar un impacto en el flujo de efectivo. No es lo mismo estar soltero que casado, o casado que divorciado, como tampoco es igual un matrimonio sin hijos a otro con ellos.

Aparte de los factores antes indicados, todos ellos de naturaleza objetiva, se ha de considerar también las cuestiones de naturaleza más personal. Hay quienes se sienten muy incómodos ante la incertidumbre (por ejemplo la de ¿cuánto me costará la hipoteca el año que viene?) o frente a un endeudamiento a muy largo plazo y hay quienes son más disciplinados con los hábitos de ahorro que otros.

La verdad está ahí fuera

Hecho este ejercicio, tocaría echar una mirada a las diferentes opciones que el mercado nos ofrece. En primer lugar veamos cuales son los tipos de hipotecas existentes.

En primer lugar clasificaremos la hipotecas por la naturaleza del desembolso de la entidad:

Prestamos hipotecarios.

Préstamos hipotecarios: Bajo esta modalidad se obtiene un importe fijo y con un plazo determinado a pagar en cuotas periódicas. La deuda en cada momento se reduce en función de las cuotas que se vayan satisfaciendo.

Creditos hipotecarios.

Créditos hipotecarios: Un crédito hipotecario no es otra cosa que una cuenta a favor del titular, por un importe determinado, que aunque inicialmente suele consumirse íntegramente en la adquisición del inmueble, según se van pagando las cuotas se va generando un disponible al que el usuario podrá acudir para realizar otros gastos.

Es importante tener claro el tipo de producto al que accedemos. Los créditos no tan sólo suelen ser más costosos –en términos de intereses- que los préstamos sino que (aunque esto está cambiando) al no estar cubiertos por la correspondiente ley no prevén la posibilidad de subrogaciones. Otro factor a considerar es el de que contar con una línea de crédito a largo plazo permite adquirir artículos o servicios de limitada duración, ello nos puede llevar a una situación en la cual nos encontremos pagando durante un prolongado período de tiempo por bienes que ya han perdido su utilidad, lo cual es una mala práctica desde el punto de vista financiero. Como las entidades no suelen ser demasiado diligentes en este aspecto es necesario asegurarse de que conocemos si el tipo de producto que nos están ofreciendo es un préstamo o un crédito.

Según la forma en que se fijan los intereses –y por consiguiente las cuotas- las hipotecas se clasifican también en diversos tipos.

Tipos de hipotecas.

Hipotecas a interés fijo: no hay sobresaltos, La cuota permanecerá constante durante toda la duración del préstamo. Suelen representar a lo largo de la vida total de una hipoteca un mayor coste que el de una hipoteca a interés variable de igual duración.

Hipoteca a Interés variable: Las cuotas se recalculan periódicamente -cada seis meses o cada año, comúnmente- en función del precio del dinero según lo mide un índice específico (ver más adelante). Son más baratas a la larga puesto que el banco no tiene que “cobrar” el riesgo que adquiere si el dinero permanece a un alto valor durante períodos prolongados de tiempo. Sin embargo la variación que puede sufrir el importe de la cuota a lo largo de los distintos años es importante, y en épocas de altos intereses puede representar una diferencia realmente apreciable respecto a la hipoteca fija que hubiéramos podido contratar.

Hipoteca Mixta: lo mejor de los dos mundos (y lo peor también) la cuota será la misma durante los primeros meses -entre tres y treintiseis- para a partir de ese momento pasar a comportarse como una hipoteca de tipo variable. Como principal ventaja tiene el de ofrecer un período inicial en el cual estabilizarse económicamente, al menos eso dice la teoría. Son una opción creativa interesante para quienes requieren un período inicial de estabilidad. El mayor riesgo de esta oferta consiste en la tentación de seleccionar el préstamo a contratar en función al valor facial –el correspondiente a este primer período- de las cuotas sin tener en cuenta otros factores como el del coste variable posterior (mucho más prolongado) o la existencia o no de diferentes comisiones que pueden llegar a encarecer de forma apreciable la operación vista como un todo.

El peso del diferencial

Teniendo en cuenta que, según informa el Banco de España, entre el 95 y el 97% de las hipotecas que se firman en nuestro país son a interés variable (o mixto) vale la pena detenerse un poco en el estudio de esta modalidad. Básicamente en una hipoteca a interés variable se recalcularán los intereses a pagar por el préstamo –y por tanto las correspondientes cuotas- cada cierto tiempo, habitualmente cada año. Este cálculo consiste básicamente en sumar dos cantidades: el índice de referencia y el diferencial. El objetivo a perseguir será que la suma de ambos sea lo menor posible la mayor cantidad del tiempo que dure nuestro compromiso con el banco. Concentrarse únicamente en el índice, perdiendo de vista el diferencial, es un error que muchas veces hemos visto repetir.

No es el objetivo del presente documento explicar como se calcula cada uno de los índices por lo que basta decir que esto se realiza de una forma específica e invariable en el tiempo y responde de forma muy directa a las fuerzas que actúan sobre la economía, muy especialmente al precio del dinero fijado por el Banco Central Europeo. El efecto práctico de esta cuestión radica en que el comportamiento de los diferentes índices –como se comentará más adelante- será básicamente el mismo: si uno sube es porque los demás lo hacen, si otro baja antes o después los demás hacen lo mismo; por lo que no es razonable plantearse un escenario en el cual la diferencia entre los índices diverja.

El diferencial es la otra cantidad que tener en cuenta al sumarla al índice correspondiente nos dará el interés a aplicar. Mientras que el diferencial con respecto al Euribor siempre será una cantidad mayor que cero, es bastante habitual en los ligados a prestamos con IRPH o CECA que estos sean cero o incluso negativos. A esta altura es fácil constatar que un Euribor + 1,1 es prácticamente igual que un IRPH Bancos + 0,2 o un CECA – 0,6.

Pequeños detalles de la hipoteca.

Aparte de las diferencias existentes entre los diferentes productos hipotecarios que hemos visto existen una serie de “aderezos” que se han de tener en cuenta puesto que impactan muy importantemente en el coste total que hemos de terminar pagando:

Comisiones: Existen diferentes conceptos por los cuales las entidades podrán cobrarle al usuario en concepto de comisión unas cantidades que a la larga pueden representar un coste de relativa importancia. Aparte de las consabidas comisiones de apertura y estudio, las comisiones por amortización o cancelación anticipada pueden representar un buen pellizco y las comisiones por subrogación, limitadas por ley a un máximo del 0,5%, pueden también ser de 0%. Pero no sólo esas comisiones pueden tener un impacto importante. Toda hipoteca tiene una cuenta asociada amén de tarjetas de crédito “en promoción”, es importante vigilar también las comisiones correspondientes a la operativa de dichas cuentas o tarjetas.

Cuotas crecientes: En algunas hipotecas la cuota va aumentando conforme transcurre el periodo de amortización. Se puede contratar con tasa de crecimiento fija, con tasa de crecimiento referenciada al I.P.C., etc. en cualquiera de los casos, se ha de tener en cuenta que cuanto menor es la cuota que se pague en un inicio menor será la proporción de esta que se dedique a la amortización de capital y mucho más importante el total que se terminará ingresando al banco en concepto de intereses. Esta modalidad puede convenir si prevemos una mejora substancial de nuestra situación económica a medida que valla pasando el tiempo. No obstante en la mayoría de los casos representa una postergación de la deuda muy poco justificable.

Períodos de carencia: Los períodos de carencia consisten en un cierto número de meses (hemos visto productos que ofrecen opciones entre los 3 y los 36) durante los cuales no se amortizará capital y únicamente se satisfará el pago de los intereses correspondientes a cada cuota. Esta opción puede resultar de utilidad en los casos en los cuales los compradores requieran un cierto desahogo económico al inicio –típicamente por el esfuerzo realizado para completar una entrada o los gastos derivados de amoblar la vivienda. De nuevo, se ha de tener en cuenta que todo el dinero que se pague a lo largo del período de carencia representa un gasto puro en el cual no obtenemos nada a cambio más que la postergación de la amortización. Se ha de ser cuidadoso en valorar el justo precio de estos períodos de carencia y no hacer uso de ellos salvo que se considere de absoluta necesidad.

Productos adicionales: Este capítulo (que desarrollaremos más adelante) puede representar un incremento mayor en el gasto total a realizar. Independientemente de que estos productos per se ya tengan su propia razón de ser es importante calcular con la mayor precisión posible cual es el coste y encajarlos en el presupuesto personal antes de dar el paso al frente. No son pocos los casos en los cuales por no haber tenido en cuenta el impacto financiero de estos productos se ha tenido problemas posteriormente.

Visto lo visto, es imprescindible que tengamos muy claro todo lo que nos ofrece y a todo lo que nos obliga la hipoteca de nuestros sueños para evitar que termine convirtiéndose en la de nuestras pesadillas. Y, sobre todo, asegurarse de que cualquier mejora de las condiciones sobre las establecidas como estándar consten por escrito. En caso contrario podemos encontrarnos con la nada agradable sorpresa de que dichas mejoras desaparezcan tarde o temprano.
Fuente: invertia.com

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