¿Qué índice hipotecario elegir? Los números hablan.


A la hora de contratar un préstamo hipotecario nos asaltan multitud de dudas. Muchas de ellas tienen que ver con el tipo de interés que tendremos que pagar.

La primera decisión es si contratamos una hipoteca de interés fijo o variable, y si decidimos por esta segunda opción aún hemos de seleccionar entre distintas ofertas el índice (y diferencial) que mejor se comportará por el resto de la vida del préstamo. ¿Cuál nos resultará mejor, el Euribor, el IRPH, el CECA? ¿o es más importante el diferencial que el índice aplicado?


La base fundamental de los prestamos hipotecarios a interés variable es el denominado índice de referencia. Como no podrá modificarse a lo largo de toda la vida de la hipoteca hemos de elegir con visión a largo plazo. (Puede consultar la sección Simulador de Hipotecas)

Los bancos y cajas suelen utilizar diferentes índices:

Euribor

El Euribor es una media corregida resultante de analizar de interés de los préstamos que se realizan entre si los diferentes bancos de la zona Euro. Este cálculo lo realiza la Federación Bancaria Europea cada día antes de las 11:00 de la mañana.

Como el interés al que se presta el dinero variará respecto al plazo durante el cual se concede, existen diferentes Euribor: a un día, a un mes o a un año entre otros. En lo que a la revisión de hipotecas se refiere el Euribor a un año será el se utilice.

Ahora bien, tal como se dijo anteriormente, la Federación Bancaria Europea realiza el cálculo diariamente. No obstante, para efectos hipotecarios sólo se considerará el Euribor de cada fin de mes, según el Banco de España publica en el BOE.

IRPH

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es la media aritmética (ponderada por el saldo) de las tasas de interés de las operaciones de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda concedidas a un plazo igual o mayor a los tres años e iniciadas o renovadas a lo largo de cada mes natural.

Después de leer esta definición, la cosa no queda mucho más clara. Lo importante es comprender que este índice es el promedio al que se han vendido las hipotecas durante el mes en curso, lo que quiere decir que si nuestra hipoteca se contrata a este valor (con diferencial cero) estaremos pagando por ella (aproximadamente) el promedio de lo que pagan el resto de hipotecados del país.

Al igual que el Euribor, el valor oficial es el que publica el Banco de España en el BOE.

IRPH Bancos

Tiene en cuenta tan sólo los préstamos hipotecarios concedidos por los Bancos.

IRPH Cajas

De manera similar, el correspondiente a las operaciones de las Cajas de Ahorro.

IRPH Entidades

El que consolida la totalidad de las operaciones tanto de Cajas como de Bancos.

Mibor

Este índice se corresponde a las siglas de Madrid InterBank Offered Rate. Su cálculo es similar al del Euribor, pero considera tan sólo entidades bancarias españolas. Como el comportamiento de los mercados locales se asemeja bastante al de la zona Euro la evolución de este índice sigue con precisión a la del Euribor.

El primero de Enero de 2000 este índice fue abandonado como referencia para nuevas operaciones. Sin embargo, los contratos preexistentes vinculados a este lo mantienen como referencia, por lo cual, el Banco de España sigue publicándolo.

CECA

La CECA, Confederación Española de Cajas de Ahorro, publica mensualmente el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. Conceptualmente este indicador es similar al IRPH en el sentido de que es una media ponderada de operaciones reales contratadas a lo largo del mes.

Sin embargo, el índice CECA tiene en cuenta no sólo las operaciones hipotecarias e incluye en su composición lo préstamos personales.

De todos estos índices el Euribor es, con diferencia, el más comúnmente Utilizado. Al referirse de forma directa al coste que para las entidades tiene el dinero día a día es también el más variable de todos y, en condiciones normales, el más bajo. El IRPH suele seguir, con un retraso de dos meses, al Euribor incrementado en algo menos de un punto porcentual. Finalmente, el CECA es el más alto de los tres –entre un punto y punto y medio por encima del IRPH- y a la vez el que presenta una mayor estabilidad.

El diferencial, el tamaño que realmente importa

Este factor es de capital importancia para comprender la propia hipoteca, por lo que nos desviaremos un poco del concepto de revisión de la hipoteca para poder explicarlo adecuadamente.

Una de las dudas que generalmente salen a relucir al hablar de hipotecas es ¿Cuál es el mejor índice? Ésta es una discusión vacía, el índice per se no tiene la relevancia que se le suele dar. Lo realmente importante es el diferencial que se aplique a este índice. Dicho de otra manera, no importa lo bajo que resulte un índice, siempre encontraremos un préstamo hipotecario con un diferencial lo suficientemente grande como para que existan otras hipotecas –basadas en un índice supuestamente peor- más baratas.

Un ejemplo hipotético
Luís es un joven profesional de 34 años de edad que quiere comprar su primera vivienda. Después de buscar en el mercado inmobiliario encuentra un piso que le gusta tanto a el como a su pareja y al que cree, teniendo en cuenta sus ahorros y sus ingresos, que pueden acceder sin demasiados esfuerzos.

Después de hacer cuentas: el precio del piso, los gastos e impuestos a pagar, sus fondos disponibles, etc. y de hablar con su pareja y sus amigos Luís ha llegado a la conclusión que necesita conseguir un préstamo hipotecario de 180.000 euros. Luís no quiere ir demasiado apurado con las cuotas así que también piensa que un plazo de 30 años para pagar se sentirá cómodo.

Lo siguiente que tiene que hacer Luís es buscar las distintas opciones que tiene a su disposición. Va a hablar en la oficina bancaria en la que tiene su nómina domiciliada, con la caja que le recomiendan en la inmobiliaria con la que piensa comprar el piso, una oficina de un prestigioso banco que queda en la esquina de su casa y un par de entidades más que busca por Internet.

Por la noche Luís extiende sobre la mesa las distintas opciones que ha conseguido identificar:
• Opción 1: En Internet una entidad ofrece Euribor + 1,75 %

• Opción 2: También en la red encuentra otra, después de un año al 3,99 % ofrece la revisión a Euribor + 0,75%

• Opción 3: La caja a la que le ha referido la inmobiliaria le ha recomendado un préstamo lleno de ventajas adicionales referido al índice de la CECA con un diferencial negativo del - 0,50%

• Opción 4: En su banco de toda la vida la mejor oferta que le dan está situada en el IRPH Bancos sin diferencial

• Opción 5: Finalmente, la entidad de la esquina ofrece algo que a Luís le parece igual a la anterior: IRPH Cajas con diferencial 0.

Luís sabe, lo oyó por la mañana en las noticias de la radio, que el Euribor estaba situado en el 1,61 % pero lo de IRPH y lo de CECA le suena a chino. Después de invertir un tiempo navegando encuentra la siguiente información:

• Euribor a 1 año: 1,610 %

• IRPH Cajas: 3,616 %

• IRPH Bancos: 3,154 %

• CECA: 4,875 %

Hay que hacer cuentas

Con esos datos en la mano y la ayuda de una calculadora hipotecaria que encontró en Internet. Luís se pone a comprobar en cuanto le quedaría el interés de su hipoteca y cuanto tendría que desembolsar tanto el primer año como durante los primeros cinco. Ahora Luís tiene delante una tabla parecida a la que se ve a continuación.

Opción Interés 1er año Interés siguientes años Cuota 1er año Cuota resto de años Total 1er año Total 5 años
Euribor +1,75% (1) 3,36% 3,36% 887,66€ 887,66€ 10.651,92€ 53.259,60€
Euribor +0,75% (2) 3,99% 2,36% 949,11€ 794,88€ 11.389,32€ 49.543,56€
CECA - 0,50% (3) 4,38% 4,38% 988,28€ 988,28€ 11.859,36€ 59.296,80€
IRPH Bancos (4) 3,15% 3,15% 867,69€ 8679,69€ 10.412,28€ 52.061,40€
IRPH Cajas (5) 3,62% 3,62% 912,75€ 912,75€ 10.953,00€ 54.765,00€


Luís sabe que en cinco años los índices de referencia subirán y bajarán, pero también sabe que la diferencia de las cuotas se mantendrá más o menos constante así que intentará que le concedan la hipoteca de la opción 2, que aunque tenga que pagar un poco el primer año le representará un ahorro sustancial. 

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