1. ¿Qué es conveniente saber antes de comprar una vivienda?

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico. Por ello es fundamental informarse y asesorarse adecuadamente (adónde acudir para encontrar la vivienda buscada, qué tipo de comprobaciones previas debe realizar para evitarse posibles sobresaltos, qué impuestos gravan la compra de una vivienda, qué tipo de financiación es la que mejor se adapta a tus necesidades, etc.). ¿A través de quién puedes adquirir tu futura vivienda?

Por medio de un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o de una agencia inmobiliaria.

Acudiendo a una empresa constructora o promotora.

Directamente de particular a particular.

Comprobaciones previas a la compra. Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones que pueden ahorrarte posteriores problemas:

La verificación o certificación registral: Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, tributos pedientes de pago, gastos de comunidad pendientes, contratos de alquiler, etc.) sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar el libre disfrute de la misma. Si existiera alguna de estas circunstancias u otras similares, es aconsejable que te asegures de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.

La comprobación urbanística: Es recomendable comprobar, en el ayuntamiento al que pertenece la vivienda, si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún plan urbanístico proyectado y si cumple las exigencias de los planes urbanísticos en vigor.

Analizar los aspectos básicos de la vivienda:

• Ubicación: Comprueba si el inmueble está situado en una zona con ruidos, tráfico, contaminación, etc., si está bien comunicado, facilidad de aparcamiento, si dispone de servicios básicos como colegios, supermercados, lugares de ocio, centro de esparcimiento, etc.

• Características: Es muy importante comprobar las calidades de los materiales, la orientación, los servicios comunes (garaje, trastero, jardines, etc.), el correcto funcionamiento de todas las instalaciones, etc.

• Precio: Comprobar la relación precio-calidad, los gastos asociados a la operación (impuestos, notario, registro, etc.) y el resto de gastos inherentes al uso de la vivienda (gastos comunales, contribución, etc.).

Notario: Es la persona idónea para orientarte sobre la normativa vigente. Él te indicará las distintas circunstancias que pueden concurrir en el contrato de compra y la forma de solucionarlas, además de dar garantía y certeza al contenido de los contratos.

Promotores de vivienda: Deben suministrar al comprador la memoria de calidades, todas las cuestiones relacionadas con la construcción de la vivienda, el calendario de pagos y la posible financiación.

El vendedor: A él le corresponde suministrarte toda la información que requieras para realizar la compra y, en concreto:

• Escritura de propiedad.
• Plano de la vivienda.
• Cédula de habitabilidad.
• Último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Último recibo pagado de los gastos de la comunidad.
• Recibo de haber satisfecho el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (con posterioridad a la transmisión).

La señal: Mediante la señal o arras puedes reservarte el derecho de compra sobre un inmueble. Para ello tendrás que entregar una cantidad a cuenta. Si posteriormente no compras dicho inmueble en las condiciones pactadas, perderás la señal entregada. Si el vendedor no cumple lo estipulado, vendrá obligado a devolver el doble de la cantidad recibida.

Acuerdo de compraventa: En ocasiones, antes de firmar la escritura se realiza un documento suscrito por el vendedor y el comprador en el que se refleja el acuerdo alcanzado (identificación de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago, responsable de sufragar los gastos e impuestos correspondientes, la señal entregada, etc.).

La escritura: El vendedor debe presentar la escritura correspondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, el notario expedirá una nueva escritura de compraventa entre comprador y vendedor donde figurarán todas aquellas cláusulas y condiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.).

El DNI de la vivienda La escritura es el auténtico “Carné de Identidad” de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad. Debe estar siempre expedida por un notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Qué impuestos hay que pagar en la compra de una vivienda?

El IVA: Se aplicará sólo en el caso de primera transmisión de vivienda nueva (compra directa al promotor). El importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado (7% en vivienda libre y 4% en vivienda de protección oficial y vivienda de protección pública).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Se aplicará para viviendas en segunda transmisión. Su importe es el 7% sobre el precio escriturado . En VPO puede ser entre el 3% y el 7% dependiendo de la comunidad autónoma .

Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados: Es un porcentaje que depende de la comunidad autónoma y el tipo de vivienda .

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Depende del valor catastral del suelo, años transcurridos desde la adquisición del inmueble y del municipio en donde se encuentre ubicada la vivienda. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago, salvo que se pacte lo contrario. Una vez hayas comprobado todos los documentos, estarás en condiciones de llevar adelante la compra. Para ello, podrás efectuar su pago al contado, o bien mediante la obtención de un préstamo hipotecario.

(1) Los porcentajes pueden variar en función de las comunidades autónomas. Del 4% ó 7%(1) Del 6% al 7%(1) Del 0,5% al 1%(1) Del 0,5% al 1%(1) IVA Transmisiones patrimoniales Actos jurídicos documentados Compra vivienda Nueva 2ª mano Impuestos Constitución de hipoteca.

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