¿Qué tienes que hacer si deseas negociar el tipo de interés de tu préstamo?

Si tienes un préstamo hipotecario puede que el tipo de interés que estás pagando sea superior al que podrías obtener si lo contratases actualmente. Ante esta situación se puede optar por dos alternativas: la novación y la subrogación. La novación permite al prestatario negociar con su entidad la modificación de las condiciones del tipo de interés y, en su caso, el plazo. La subrogación faculta al prestatario a cambiar de entidad acreedora, sustituyéndola por otra que le oferte mejores condiciones financieras. Podrán acogerse a estas modalidades cualquier persona (física o jurídica) que sea titular de un préstamo hipotecario (fijo o variable), con independencia de la fecha de formalización y de si consta o no en escritura la posibilidad de cancelación anticipada. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente. Para los préstamos concertados a partir del 27 de abril de 2003, podrá pactarse la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo, o ambas.

Las ventajas que la legislación vigente concede a los titulares de préstamos hipotecarios residen en la sustancial disminución de los gastos que representa el cambio de entidad.

Así tenemos:

Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Reducción de los gastos notariales y registrales.

Limitación de la comisión de cancelación anticipada tanto en préstamos de interés variable y como en el caso de los fijos que se trasformen en variables (del 2,5%, aunque algunas entidades no lo cumplen).

Podrá cobrarse la comisión por cancelación anticipada que hubiese sido pactada, con el límite del 1% por ciento si se trata de un préstamo hipotecario a interés variable concertado antes del 27 de abril de 2003, o con el límite del 0,5% si es un préstamo hipotecario a interés variable concertado a partir del 27 de abril de 2003.

Cuando se hubiese pactado amortización anticipada sin fijar comisión, la entidad financiera no tendrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo de un préstamo vigente a partir del 27 de abril de 2003, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.

Ni con la novación ni con la subrogación puede modificarse el importe de la deuda pendiente del préstamo: caso de que tengas interés en solicitar una financiación adicional, se deberá tramitar como acto jurídico independiente a través de una ampliación de cuantía.

Los pasos que son aconsejables seguir para realizar una subrogación son:

Primero intenta negociar con tu entidad una revisión del tipo de interés, es posible que te ofrezcan una novación (la variación afectará al resto de la vida del préstamo) o un pacto de intereses (el nuevo tipo de interés tendrá una vigencia, por lo general, de un año).

Caso de no obtener una respuesta satisfactoria, dirígete a otra entidad e infórmate de las condiciones que te ofertan para el cambio de hipoteca.

Compara el ahorro de intereses que obtendrías con el cambio de entidad y el coste que te supondría realizar dicho cambio: notaría, registro, comisión de cancelación anticipada, comisión de apertura, tasación y gestoría.

Antes de tomar una decisión, es importante que te asesores del importe de los gastos a pagar, bien en la entidad en la que tienes el préstamo (caso de novación) o en la que deseas cambiarlo (caso de subrogación).

Si te interesa proceder al cambio de entidad, ésta deberá entregarte una oferta vinculante (normalmente a partir de este momento ya tendrás que hacer frente a los gastos de tasación y verificación registral). Recuerda que dicha oferta sólo compromete a la entidad que la entrega y nunca a ti.

La entidad oferente se encargará de todos los trámites para realizar el cambio, siempre que tú aceptes la oferta planteada.

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