¿Ha llegado la hora de amortizar hipoteca? Elija entre cuota o plazo

El Euribor está en mínimos históricos y nuestras hipotecas más baratas que nunca. El dilema ahora es qué hacer con el dinero que nos ahorramos de la cuota. ¿Es hora de amortizar principal o de reducir la cuota?

El Euríbor sigue pulverizando mínimos y ha cerrado el mes de junio en el 1,610%, el nivel más bajo desde que se adoptó, hace 10 años. Esto supone que aliviará las obligaciones financieras de las familias con un descenso de la cuota de la hipoteca de unos 310 euros al mes y de más de 3.700 euros al año.
Si el tipo hipotecario logra mantenerse lo que queda de año por debajo de la horquilla del 2%, tal y como pronostican los expertos, el descenso de las cuotas hipotecarias para las familias supondrá un ahorro de 20.000 millones de euros en términos agregados a final de año, según las previsiones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Sin embargo, hay que saber que la mayoría de las hipotecas concedidas en España siguen el sistema de amortización francés. Su característica principal radica en la cuota de amortización, ya que es igual para todo el período del préstamo, en créditos a tasa fija o cuotas constantes si en préstamos a interés variable. Consiste en que el capital se amortiza en forma creciente, mientras que los intereses se calculan sobre el saldo, motivo por el cual son decrecientes. Es decir, en los primeros años de la hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.

Cada anualidad es la suma de la cuota de interés y la cuota de amortización correspondiente al año de que se trate. Este sistema se llama también progresivo, porque a medida que transcurre el tiempo las cuotas destinadas a la amortización de capital van siendo mayores, mientras que las cuotas de interés irán disminuyendo porque el capital pendiente por amortizar irá siendo menor.

Así, elegir entre cuota o tiempo dependerá de varios factores. En primer lugar de los ingresos personales del hipotecado y, en segundo lugar, de los tipos de interés vigentes en cada momento.

Sin embargo, lo más aconsejable y beneficioso es reducir plazo, ya que así se recortará el pago de intereses. Quienes decidan esta modalidad, seguirán pagando la misma letra hipotecaria que tienen en el momento de hacer la amortización, pero reducirán la duración de su préstamo, con lo que disminuirá de forma notable el pago de intereses. No obstante, para muchas personas puede resultar más beneficioso reducir letra hipotecaria porque les puede permitir vivir de forma más holgada mes a mes, sobre todo cuando acaban de contratar el préstamo o cuando los tipos de interés están muy altos. Así, si se produjeran una caída en picado del Euríbor, como ha pasado, el dinero que se ahorra de pasar una cuota alta a otra más baja se puede destinar a reducir plazo.

Hipotecas: ¿Cuánto se ahorra en cada una de las modalidades?

Si el hipotecado amortiza 9.000 euros al año (tanto para cuota como plazo tienen las mismas deducciones fiscales) el ahorro en la cuota mensual puede rondar el 5%, mientras que si lo que se rebaja es plazo, el ahorro puede ascender a 30 meses, en ambos casos depende del capital pendiente, el plazo y los tipos de interés. Cuanto menos capital pendiente exista la diferencia de los intereses pagados de más si se amortiza capital o plazo es muy pequeña, en cambio, estos aumentan cuando mayor sea el capital del préstamo.

Así, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial del 0,75% sobre el euríbor, la cuota es de 664,95 euros al mes. Si se amortizan 9.000 euros, la cuota se reduciría hasta los 625,10 euros, con lo que se ahorrarían 480 euros al año, pero se pagarían 46.530 euros de intereses en toda la vida del préstamo. Si en cambio, los destinamos a amortizar tiempo, logramos reducir en 2 años justos el tiempo pendiente del préstamo y nos ahorramos casi 4.000 euros de intereses (42.540 euros en total)

Si hacemos la misma operación para una hipoteca de 185.000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,5%, la cuota mensual ronda los 697 euros. Una vez amortizada esa cantidad, se rebajaría a 663 euros y pagaríamos 60.723 euros de intereses. Por el lado de la amortización de tiempo, reduciríamos el préstamo en dos años y dos meses y pagaríamos 56.798 euros de intereses.

Para una hipoteca de 250.000 euros a 35 años, con un diferencial del 0,6% la cuota mensual es de 860 euros, que se pasaría a 829 euros si se amortizan 9.000 euros. Eso sí, los intereses que pagaríamos de más ascienden a 103.880 euros. Si optamos por reducir plazo, nos ahorraríamos 26 meses de hipoteca y pagaríamos 97.840 euros de intereses.

Sin embargo, el actual entorno de tipos bajos puede generar una falsa euforia. Por lo que es recomendable que el hipotecado calcule su cuota teniendo en cuenta un entorno menos favorable y en función de ella puede reducir cuota para que cuando suban las letras sean asequibles.
Vía: finanzas.com

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