Desplome del euribor: precio bajo para hipotecas. 

 La banca trata de compensar el abaratamiento y aumenta el diferencial que añade al índice

Los préstamos nuevos para la adquisición de un piso se situaron en julio por debajo del 3,2%

Alegría, pero contenida. El histórico recorte de cuatro puntos del euríbor en apenas un año ha situado el precio de las hipotecas en un récord histórico. La media de los préstamos nuevos en julio fue del 3,187%, el tipo más barato de la historia. El descenso no será tan drástico en los próximos meses y los expertos consideran que se ha situado muy cerca del final de su recorrido bajista.


Lo que tanto beneficia a los titulares de las hipotecas tiene en contrapartida una situación de mercado en que se han restringido las concesiones y, en general, se han endurecido las condiciones de las hipotecas. También se ha generalizado la inclusión en las escrituras de topes a la bajada, y también a la subida. Todo ello rebaja el alcance real del descenso de los tipos.


Aunque el euríbor, la referencia de casi el 90% de los préstamos para comprar vivienda, se haya situado en el 1,334% en agosto con una bajada de unos cuatro puntos en un año y el punto más bajo de su historia, el descenso en los préstamos --especialmente los firmados durante el primer semestre del año pasado y los que deben revisarse a lo largo de la segunda mitad del 2009-- no será tan abultado como podría parecer en principio. Es algo que admiten incluso fuentes del Banco de España, que temen incluso un próximo aumento de las quejas de los usuarios.


A medida que baja el euríbor, sube el diferencial que aplican las entidades a las nuevas hipotecas para compensar el estrechamiento de los márgenes. En junio había empezado a bajar, pero, como muestran los datos del Banco de España referidos a julio, la diferencia se vuelve a acrecentar. El euríbor de julio fue del 1,412% y las hipotecas se firmaban a un tipo medio del 3,187% --una diferencia de casi 1,8 puntos--. En cambio, un año antes, con el índice de referencia en el 5,393%, los préstamos se firmaban a una media del 6,006%, un diferencial tres veces menor.


«Por lo general, los diferenciales que se suman al euríbor se sitúan hoy entre un punto y 1,5, muy lejos del 0,5 o 0,6 de hace más de un año» e incluso se puede llegar a tres puntos, admiten fuentes bancarias.
Un elemento importante que hace que el descenso de las hipotecas, aunque importante, sea menor de lo esperado, es que existen muchos contratos de préstamo que contienen un suelo. Se trata de un punto a partir del que ya no bajan y que se sitúa en torno al 2,5% y el 3%, combinado con un techo de subida de entre el 8% y el 10%.

INCLUSO EL 4% / De ahí que, por más que baje el euríbor, en estos casos, el interés no lo hará más allá del 2,5% o 3%, advierte Ana Solana, de la asociación de consumidores bancarios Adicae, quien asegura que hay casos en los que el suelo supera el 4%.


Los efectos de todo ello se reflejan en un ejemplo con una hipoteca con el euríbor de agosto como referencia situada en la media que recogen los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), es decir ,117.843 euros a 25 años, un diferencial de 0,6 puntos con respecto al euríbor y un suelo por contrato del 3%.


De no existir este freno, la cuota mensual pasaría a ser de 495 euros, con un ahorro de 253 euros al mes o 3.036 anuales. Al quedar limitada la bajada al 3%, la cuota mensual quedaría en 557 euros y el ahorro sería de 190,03 al mes o 2.280 al año. En resumen, pagaría 62 euros más al mes o 744 en un año por culpa de esa cláusula.


La Unión de Consumidores de España (UCE) también critica esas prácticas y asegura que la única solución para evitarlas es acudir a los tribunales, a no ser que la entidad se avenga a solventarlo con el diálogo. En todo caso hay que tener en cuenta que las cláusulas se incluyen en escrituras públicas firmadas por el banco o caja y el cliente.


Adicae, como UCE, tacha de «abusivas» esas cláusulas y asegura que muchos afectados desconocían incluso su existencia, pese a incluirse en las escrituras. Ningún tribunal se ha pronunciado hasta la fecha contra estos límites, admiten en la UCE.


Fuentes de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) afirman que este tipo de cláusulas se generalizó hace dos o tres años, cuando los clientes solicitaban protección en un momento en el que los tipos de interés subían. La inclusión de un techo de subida del préstamo se compensaba con la de un suelo de bajada, explican fuentes de una caja de ahorros.
fuente: elperiodico.com

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