Calcular hipoteca: amortizar vs reducir

Debido a que el Euribor está rozando mínimos históricos, las hipotecas están barata. Lo que se pregunta la mayoría de las personas que tienen un hipoteca es qué hacer con el dinero que se están ahorrando en la cuota. ¿Se debe de amortizar o reducir la cuota de la hipoteca?

Explicando lo que acabamos de comentar mediante un ejemplo, diremos que si la cuota de la hipoteca de una familia es de unos 310 euros al mes, se van a poder ahorra unos 3.700 euros al año.
En términos globales, decir que si el tipo hipotecario se sigue manteniendo bajo, tal y como pronostican los expertos, el descenso de las cuotas hipotecarias para las familias seguirá suponiendo un ahorro de muchos millones de euros en términos agregados a final de año, según prevee la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

De todas formas, no se debe de olvidar que la mayoría de las hipotecas españolas son fieles al sistema de amortizacion francés y por ello, su característica principal radica en la cuota de amortización, siendo igual para todo el período del préstamo, en créditos a tasa fija o cuotas constantes si en préstamos a interés variable. Así pues, el capital se va amortizando en forma creciente, y los intereses se calculan sobre el saldo y gracias a esto son decrecientes. De todos es sabido que en los primeros años de la hipoteca lo que más se paga son intereses y se amortiza muy poco capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga correspone a capital y los intereses son realmente bajos.

Las anualidades de las hipotecas se calculan por medio de la suma de la cuota de interés y la cuota de amortización correspondiente al año de que se trate. También se conoce al sistema como progresivo, ya que a medida que transcurre el tiempo las cuotas con destino a la amortización de capital van siendo mayores, al contrario que las cuotas de interés que irán disminuyendo debido a que el capital pendiente por amortizar decrecerá poco a poco.

Por todas estas causas la elección entre cuota o tiempo dependerá de varios factores. Primeramente, se atenderá a los ingresos personales del hipotecado y, en segundo lugar, de los tipos de interés vigentes en en el tiempo.

Lo más beneficioso y por esto, obviamente es lo que más se aconseja, es reducir plazo, con el objetivo de recortar el pago de intereses. Los que decidan esto, pagarán la misma letra hipotecaria que tienen en el momento de hacer la amortización, y lo que conseguirán será reducir la duración de su préstamo, con una reducción importante del pago de intereses. Aunque habrá quien prefiera reducir la letra hipotecaria ya que les puede permitir vivir de forma más holgada cada mes, principalmente cuando en contrato del préstamo es reciente o cuando los tipos de interés están muy altos. De esta forma, de producirse una caída en picado del Euríbor, como ha sucedido alguna vez en los últimos años, el dinero que se ahorra de pasar de una cuota alta a otra más baja se puede dirigir a la reducción del plazo en la hipoteca.

Amortizar o reducir la hipoteca, ¿cuánto se ahorra?

Vamos a poner varios ejemplos con diferentes tipos de hipotecas.

Si se amortizan 9.000 euros al año el ahorro será aprox. de 5%, mientras que si lo que se rebaja es plazo, el ahorro puede ascender a 30 meses, en ambos casos depende del capital pendiente, el plazo y los tipos de interés. A menor capital pendiente la diferencia de los intereses pagados de más si se amortiza capital o plazo es muy pequeña, no obstante, estos suben cuanto mayor sea el capital del préstamo.

Si nos referimos a una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial del 0,75% sobre el euríbor, corresponde a la cuota 664,95 euros al mes. De amortizar 9.000 euros, la cuota bajaría hasta los 625,10 euros, y así el ahorro sería de 480 euros al año, aunque se deberían pagar 46.530 euros de intereses en toda la vida del préstamo. Si se opta por dirigirlos a amortizar tiempo, conseguimos reducir en 2 años exactos el tiempo pendiente del préstamo y el ahorro asciende casi a 4.000 euros de intereses (42.540 euros en total)

Realizando la misma operación para una hipoteca de 185.000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,5%, la cuota mensual estará en torno a los 697 euros. Ya amortizada esa cantidad, se conseguiría bajar a 663 euros y se pagaría 60.723 euros de intereses. Si vemos la amortización de tiempo, reduciríamos el préstamo en dos años y dos meses y pagaríamos 56.798 euros de intereses.

Ejemplo ahora con una hipoteca de 250.000 euros a 35 años, cuyo diferencial es del 0,6% su cuota mensual es de 860 euros, se pasaría a 829 euros amortizando 9.000 euros. Es verdad que los intereses que pagaríamos de más subirían a 103.880 euros. Si se decide por la reducción del plazo, el ahorro en tiempo sería de 26 meses de hipoteca y se pagarían 97.840 euros de intereses.

De todas formas, los tipos bajos de la actualidad es fácil que generen una falsa euforia. Así pues, parece que se recomienda según los expertos, que el hipotecado realice cálculos sobre su cuota considerando un entorno menos favorable que el actual y en función de esta reduzca cuota para que llegado el momento en que suban las letras, las pueda asumir con menos dificultades.

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