¿Qué es la subrogacion?

Muchas personas oyen hablar de subrogacion pero realmente no saben bien a qué se refiere ese termino bancario. Pues bien, para entenderlo de manera sencilla, diremos que la subrogacion es un tramite por el que se permite o se puede cambiar una hipoteca de una entidad financiera a otra diferente. 

Objetivos de la subrogacion 

Para llevar a cabo una subrogación o para subrogarse hay que tener un objetivo que siempre será el de conseguir mejorar las condiciones economicas del prestamo hipotecario que se tiene, sin que sea necesario cancelarlo y formalizar un nuevo prestamo.

Con la subrogacion se pueden variar los tipos de interes de origen, el plazo de la operacion o ambos a la vez. Por tanto, el resto de condiciones del prestamo hipotecario se respetarán y el capital pendiente de amortizar deberá permanecer invariable. 

Hay que analizar las condiciones ofrecidas por otras entidades antes de subrogarse y no hay que olvidar que el objetivo será el de ahorrar dinero al año. Ahora bien, otra cosa importante que no debemos olvidar es ver si compensa o no el mover la hipoteca de banco y para ello hay que calcular los gastos y para esta operacion se pueden utilizar: simuladores hipoteca, comparativa hipotecas, simulacion hipoteca...

Principales factores a considerar para subrogarse. 

- el precio que ofrece la nueva entidad
- los gastos y las comisiones de cancelación que va a suponer hacer la operación
- el tipo de interés 
- las comisiones
 


Gastos de una subrogacion

Todas las entidades tienen practicamente los mismos gastos de subrogacion.

Pondremos como ejemplo que los gastos de subrogación de una hipoteca "media" de unos 120.000 euros aproximadamente ascenderán a unos 650 euros, incluyendo notaría, registro y gestoría.

Lo que podríar variar de una entidad a otra es que se incluyan estos gastos en el importe a subrogar o no.

Si los hay habrá que incluir las tarifas o comisiones por cancelación, además de los gastos anteriores.

Por tanto, será fundamental saber si en el contrato hipotecario se contempla la comisión de cancelación y/o subrogación, que podría estar entre el 0,50% y el 1% sobre el capital total pendiente del préstamo.

Así que ya sabemos lo importante que será calcular los gastos que conlleva la subrogación. 

Simulacion hipoteca

Para ejemplificar y hacer más sencilla la comprensión, conviene hacer una simulación de hipoteca:

Hipoteca de un cliente que está pagando una hipoteca a un tipo de interés actual del 3,833% (euribor más 1%). Le quedan por pagar 120.000 euros, en un plazo de amortización de 20 años, y sabe que su entidad le aplicará una comisión de cancelación del 1% sobre el total pendiente del préstamo.

Vamos a averiguar el  importe que le cobrará la entidad bancaria en concepto de comisión por cancelación hay que calcular cuánto es el 1% de 120.000 euros (capital pendiente de amortizar). Esto son 1.200 euros. A esto habrá que añadir los gastos de notaría, registro, impuestos, gestoría y tasación, en torno a 1.000 euros. Con todos los gastos, la operación de subrogación ascenderá a unos 2.200 euros.

Habrá que ver si compensa el gasto con el hipotético ahorro que nos puede suponer la operación, y para ello dicho cliente debe valorar las condiciones de la nueva hipoteca.

Con otra entidad que le ofrece, si le lleva su préstamo y se hace cliente, un tipo de interés de euribor más un diferencial de 0,50 puntos. Esta hipoteca no presenta gastos de suscripción.

Realicemos una comparacion: Actualmente, el cliente está pagando 717 euros mensuales con su hipoteca (a euribor+1%). Con la nueva hipoteca podría pasar a pagar 683 euros mensuales. Es decir, se ahorraría 34 euros al mes, 408 euros anuales. En 20 años se podría ahorrar unos 6.000 euros (descontados los 2.200 euros que le supondría llevar a cabo la subrogación). Por lo tanto, resultaría interesante hacer una subrogación hipotecaria. Los cálculos, en cualquier caso, son hipotéticos. De hecho, al estar hablando de una hipoteca a interés variable hay que tener en cuenta (cosa que no se ha hecho en el ejemplo) que las entidades revisan el tipo de interés aplicado periódicamente (cada seis o doce meses) y se actualiza la hipoteca en función de como se encuentre el euribor.

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