Tasaciones

Entendemos por tasacion la valoración de un objeto, bien sea una obra de arte, bien una joya o una casa o un negocio. Normalmente al hablar de tasaciones en España, se suele hacer referencia a las tasaciones hipotecarias. Estas son reguladas por la orden ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus posteriores modificaciones.
Las tasaciones hipotecarias son las que se realizan sobre bienes inmuebles como por ejemplo, terrenos, edificaciones, minas, etc..., que se utilizan para el uso del bien tasado como aval o garantía de un préstamo hipotecario. Hay que distinguir bien las tasaciones hipotecarias de las realizadas por los trabajadores de las agencias inmobiliarias, que previamente a la venta de un piso, suelen realizar la tasación del mismo. Las tasaciones de este tipo no tienen validez ante el Banco de España.

Valoraciones

Al solicitar una hipoteca, el banco o caja de ahorros encarga una tasacion del bien que va a usarse como garantía en caso de llegar al impago. Esta tasacion la realiza un tasador de una empresa de tasaciones válida  para el Banco de España, que visita el inmueble a tasar, donde generalmente lo mide, fotografía y elabora un plano de este. A continuación se encarga de realizar un informe de valoración del inmueble, que posteriormente será auditado una o varias veces por su empresa para comprobar que es conforme con la legalidad y con el mercado. Después de que el informe haya sido auditado se remite a la entidad bancaria o al particular que lo haya pedido. Una vez valorado todo el proceso, la entidad bancaria puede conceder un préstamo que corresponde a un porcentaje del valor de tasacion del bien usado como garantía. Normalmente, se suele prestar hasta un 80% del valor de tasacion sin necesidad de que haya de poner más garantías que el bien que ha sido tasado. Para superar ese porcentaje la entidad bancaria necesita que además del solicitante de la hipoteca otras personas firmen como avalistas, con lo que comparten responsabilidad en caso de impago.

Tasador

Dependiendo del bien que se haya de tasar, el tasador o los tasadores serán un arquitecto o un arquitecto técnico. Hay veces en las que un inmueble que se deba tasar lo será no por un tasador, sino por varios tasadores, es decir, por un conjunto de técnicos tasadores con diferentes titulaciones, debido a su complejidad.

Metodos de tasaciones

Lo habitual, es que el tasador se el que calcule las valoraciones del inmueble por el Método de Comparación, valorando los precios de venta de inmuebles similares. Este método es el más común para las tasaciones de viviendas. Si se da el caso de que se encuentran alquilados, también se capitalizará la renta del alquiler con el propósito de obtener un segundo valor, que será distinto al obtenido con el método de comparación. El menor de ambos valores será simpre considerado el valor de tasacion.

Para los suelos urbanos, también se pueden calcular las valoraciones por métodos diferentes al citado, como el Método Residual Dinámico y el Método Residual Estático que lo que permiten es calcular el valor del suelo a partir del valor de venta de los elementos que se pueden edificar en dicho suelo y descontando el beneficio del promotor, los costes de construcción, costes financieros y costes comerciales, etc...

Con el objetivo de que las empresas de tasacion y el tasador o los tasadores se ajusten a los valores fijados en el mercado, el Banco de España realiza periódicamente inspecciones a las empresas de tasación con el propósito de controlarlas.

Hay  empresas de tasacion que son independientes, sin embargo, hay otras pertenecientes a un banco o a una caja de ahorros o a un grupo formado por cajas de ahorros.

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